Come affittare un locale commerciale

Per chi desidera avviare un'attività, un passo fondamentale da compiere è quello di affittare un locale commerciale stipulando un apposito contratto. Prima di buttarsi in questa impresa, occorre sapere quali sono gli adempimenti a carico del locatore e dell'affittuario.

Vediamo nel dettaglio quali sono le caratteristiche di un contratto di affitto di un locale commerciale.

Affitto commerciale, caratteristiche del contratto

All'interno del contratto è fondamentale che venga specificato l'utilizzo che verrà fatto del locale. Il proprietario, prima della firma, potrà informarsi sulla controparte, affidandosi ad agenzie specializzate per capire se la persona interessata è ad esempio affidabile da un punto di vista economico. Mentre il locatario dovrà verificare se gli spazi sono adatti alle sue esigenze e se sono presenti tutti i servizi necessari: bagni, accessibilità e assenza di barriere architettoniche. Se questi non sono presenti, si può anche decidere di ristrutturare il locale a proprie spese.

Se l'immobile risponde alla normativa relativa alle attività commerciali, non si deve far altro che effettuare l'inventario dei beni presenti. Deve essere specificato il numero di vani, le sue caratteristiche, la visura catastale e lo stato in cui si trova il locale nel momento della stipula del contratto.

Prima di prendere possesso del negozio, l'inquilino dovrà corrispondere una cauzione come garanzia nel caso di mancato pagamento dell'affitto o di danni strutturali nel periodo di locazione.

Durata del contratto

In base a quanto stabilito dalla Legge, la durata di un contratto d'affitto è di sei anni per le attività commerciali e fino a nove anni se si tratta di una struttura che ospita alberghi, b&b o attività teatrali. Tutti i contratti inferiori ai sei anni vengono considerati nulli, tranne nel caso di quello transitorio, opzione contemplata quando si ha bisogno di affittare un immobile per un periodo di tempo limitato.

Questo contratto è caratterizzato da due clausole:

• la brevità del contratto, con la necessità di indicare la data di inizio e di fine;
• la motivazione della transitorietà: si deve specificare perché l'attività ha una durata inferiore a ciò che è stabilito dalla legge.

Rinnovo del contratto

Un contratto ordinario può essere rinnovato tacitamente alla scadenza del periodo per altri sei o nove anni mantenendo tutte le condizioni stipulate. Il proprietario però, può anche decidere di non rinnovare il contratto dopo i primi 6 o 9 anni, ma solo in presenza di motivi concreti. In questo caso la lettera in cui si specificano le motivazioni del mancato rinnovo deve essere inviata al locatario con 12 mesi di preavviso. 

Per evitare che il locatore sfrutti e continui la stessa impresa dell'affittuario, il proprietario deve corrispondere all'inquilino uscente 18 mensilità, 21 nel caso del settore turistico. La somma raddoppia se la nuova attività è simile a quella del vecchio imprenditore.

Come recedere da un contratto

Sia il locatore che l’affittuario possono decidere di rescindere il contratto, con un preavviso di 12 mesi, 18 nel caso di attività turistiche. Se ci sono gravi motivi, come cause imprevedibili, il tempo per la disdetta scende fino a sei mesi. La richiesta deve essere sempre inviata tramite raccomandata a/r.

Se a rescindere il contratto è il proprietario, dovrà pagare all’affittuario un’indennità di avviamento dell’attività pari a 18 mensilità. Se a rompere l’accordo è l’inquilino, dovrà continuare a pagare l’affitto e alla fine del periodo di locazione dovrà restituire il locale nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto.

Costi e adempimenti 

Nel momento in cui si decide di affittare un locale commerciale si devono corrispondere degli adempimenti fiscali, tra questi c’è l’Iva se l’accordo ne è soggetto. A questa deve essere aggiunta la registrazione del contratto pari all’1% del canone d’affitto annuale, i diritti che corrispondono a 4€ e il bollo che equivale a 16€.

Per quanto riguarda le spese fiscali, il proprietario pagherà le tasse sugli immobili, mentre all’affittuario spetteranno le utenze come acqua, gas e luce.