4mila euro al metro quadro per una casa a Lecco. “Ma si costruisce troppo poco”

Quanto costa una casa a Lecco? Tra i 3 e i 4mila euro al metro quadro nella zona residenziale A (centro) per il nuovo, 2.7-3.2mila in zona B, 2.3-2.6mila in zona C (Santo Stefano e Pescarenico). Il quartiere più a buon mercato è quello di Chiuso (1.8-2.3mila per il nuovo, 600-1000 euro oltre i 30 anni dalla costruzione), mentre Castello (2.8-3.5mila per il nuovo) e Santo Stefano (2.6-3mila) e Olate (2.4-3mila) si confermano tra i quartieri con i prezzi più elevati per le nuove costruzioni. In provincia? Scettro alla zona a lago di Mandello del Lario con il suo range 2.8-3.5mila euro al metro quadro da investire per un immobile di nuova costruzione; 2.6-2.9mila per uno nella zona più elevata.

Si cercano case più grandi

Questi sono alcuni dei tantissimi e interessanti dati contenuti nella rilevazione prezzi mercato immobiliare, snello opuscolo stilato dalla Commissione Permanente costituita presso Confcommercio Lecco, costituita dai rappresentanti di Fimaa Lecco, Ordine degli Architetti di Lecco e Provincia e del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Lecco e Provincia. Uno strumento che si rivolge ai professionisti del settore, ma anche a quelli che sono lambiti dalle questioni inerenti le compravendite immobiliari (avvocati, notai, commercialisti in primis).

Sergio Colombo, geometra e presidente di Fimaa Lecco, ha "officiato" la presentazione del nuovo documento: “Lo scorso è stato un anno di transizione, tutto il 2020 è stato incerto e noi stessi abbiamo aspettato a raccogliere i dati per averne di attendibili. I prezzi nel 2021 non si sono mossi, ma i volumi sono cambiati”. Il 2020 sarà ricordato come “l’anno del Covid-19, che ha messo in pausa la vita. La casa, la solidità del mattone, non è solo un rifugio per i risparmi ma anche per la salute della famiglia; questo ha portato a un cambio d’approccio verso l’acquisto della casa e tanti lavoratori hanno dovuto lavorare da remoto per parecchi mesi, portando l’abitazione a diventare anche un ufficio, facendo nascere delle criticità importanti”.

Le criticità “hanno portato tante persone a rivolgersi agli uffici per chiedere case diverse, con superfici più ampie. La richiesta è tornata a crescere alla fine del lockdown, ma l’offerta è rimasta quella. Oggi l’utente vuole una casa con un locale in più, magari con una bella vista e uno spazio all’aperto, che sia un terrazzo o un giardino; a questo si somma la rigenerazione urbana legata ai bonus, che ha aumentato la richiesta di case da ristrutturare”. Lo stock degli immobili usati “ha subito una riduzione delle richieste, si è visto nei numeri”.

Questi fattori “fanno ben sperare per quanto riguarda il volume delle compravendite, ma non è così per i prezzi. Il secondo semestre del 2020, infatti, si è chiuso con 523 transazioni annuali, nel 2019 erano 514, nel 2018 ancora meno; il primo semestre 2021 ha poco più di 300 transazioni, ma non ci deve illudere: vedremo alla fine del 2021 la crescita effettiva su base annua. In provincia la posizione a livello residenziale è stata mantenuta, lo stesso discorso vale per il non residenziale. L’attività di compravendita rimane una buona cosa e fa ben sperare, tassi bassi e bonus fanno da volano. Dall’altra parte ci dev’essere una ripresa generalizzata del lavoro, in Germania si vuole andare verso i mini tassi per il mercato immobiliare”.

A Lecco poche case nuove

Rispetto ai prezzi riportati sui portali, “quelli non corrispondono ai prezzi di realizzo, sono vicini ai desiderata di chi vende. Certi immobili stanno lì due-tre anni, cambiando prezzo al ribasso. Ci sono troppi fattori, i professionisti del settore devono far capire che il prezzo di vendita dev’essere realistico rispetto allo stato della casa: chi cede fa una scelta importante e ha in mente di fare altro con quel denaro; servono, però, cinque-sei mesi per concludere l’affare, altrimenti vuol dire che la valutazione è sbagliata”. E proprio la tematica degli annunci sarà oggetto di un corso interno che si terrà nelle prossime settimane.

Purtroppo Lecco soffre “perchè non ci sono cantieri nuovi, ce ne sono 3-4 che verranno pronti il prossimo anno. Il ricambio riguarda anche chi vuole vendere un immobile più vetusto per acquistarne uno nuovo. La richiesta è tanto usato su usato e continua ad aumentare. Progettisti e costruttori fanno appartamenti piccoli perchè un nuovo da 100mq, al prezzo standard di 3mila euro al mq, è per poche tasche”. Milano, “pochi anni fa, ha snellito le procedure e vedete cosa sta succedendo. Sarei felice se anche Lecco utilizzasse questo criterio”.

“Strumento essenziale”

Il geometra Emilio Villa, vicepresidente Fimaa, ha approfondito: “La Commissione è diventata permanente, da anni cerchiamo di mettere in piedi la rilevazione dei prezzi, anche grazie al supporto dell’Ente Mutuo di Milano. Il libretto, negli anni, è diventato essenziale per una corretta valutazione degli immobili per tutti gli attori della filiera immobiliare, anche per chi non mastica tutti i giorni questo argomento”. “Ma - precisa Villa - non è un listino, fa una rilevazione dei prezzi e dev’essere l’operatore a capire, di volta in volta, la valutazione dell’immobile attraverso i vari aggiustamenti”.

Dentro sono contenute “le formule più interessanti per mettere sul mercato un immobile, tra le quali l’usufrutto, il valore fiscale, le agevolazioni sulle ristrutturazioni, le spese condominiali, la gestione dei contratti di locazione e via dicendo”. L’opuscolo, consultabile dai professionisti del settore anche sui portali internet di Fimaa, Geometri e Architetti “dovrebbe essere sulla scrivania di ogni persona che entra anche solo minimamente in contatto con una compravendita immobiliare”; i cittadini, invece, dovranno chiamare in sede (0341 356911) per chiedere informazioni.

Il compito degli agenti è quello di “consigliare il cliente rispetto al prezzo. Questo non è un listino, ma una rilevazione. In quarant’anni di lavoro ne abbiamo viste di tutti i colori, spesso gli agenti più giovani tendono a voler realizzare gli incarichi. Non è facile valutare un immobile, oggi risulta essere sempre più difficile. Appartamenti a 100 metri di distanza possono avere valutazioni molto diverse. Il nostro compito è quello di arrivare il prima possibile al prezzo giusto, per far risparmiare tempo a tutti”.

“Utile per i geometri”

Il geometra Walter Reatti, tesoriere del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Lecco e Provincia, ha spiegato la propria posizione: “Abbiamo accolto favorevolmente, sin dall’inizio, l’invito di Fimaa per la stilazione di questo opuscolo. Tanti professionisti hanno fornito dati e informazioni alla Commissione Permanente, utilissimi per sviluppare il documento che stiamo presentando”. Nel corso dei vari anni l’opuscolo “si è sempre arricchito di vari argomenti, aprendosi a vari mondi. Diventa uno strumento fondamentale per il cittadino e il professionista, ma anche per gli enti pubblici, sempre più vicini a questo documento”.

La rilevazione “deve riguardare un mercato più ampio, il prezzo può essere anche quando si va incontro a alla suddivisione di un immobile ereditato”.

“Si lavora sulle riqualificazioni”

L'architetto Paolo Rughetto ha parlato in rappresentanza dell'Ordine, il cui Consiglio è stato eletto a giugno, “Come detto, il lavoro è sempre stato fatto con diligenza e impegno, nonostante le mille difficoltà. Ancora oggi dobbiamo fare il nostro dovere e compito in un modo al quale ci siamo dovuti abituare, a distanza. Nonostante questo, il risultato davanti ai nostri occhi è più che soddisfacente: questo strumento è molto utile per chi fa la professione di agente immobiliare, ma anche la professione tecnica come nel nostro caso”.

Lo spazio che viene utilizzato “è molto importante, ci siamo trovati chiusi in ambienti che spesso e volentieri si rilevano molto stretti. Sulla fascia Anni Sessanta-Novanta il mercato di sta muovendo, perchè sono immobili che necessitano di una riqualificazione”. La tecnologia “aiuta, ma spesso è facile perdersi. Questo fattore viene meno grazie all’opuscolo”.